جریان نقدی چیست؟
به طور خلاصه، جریان نقدی ، باقیمانده وجه نقدی است که از درآمد اجاره ملک پس از پرداخت تمام هزینه ها به دست می آید.
این سود یا ضرری است که سرمایه گذاران باید هر ماه با آن کار کنند.
در نتیجه، اغلب به عنوان یک معیار کلیدی برای سنجش میزان سودآوری و اطمینان یک سرمایه گذاری استفاده می شود.
محاسبه جریان نقدی
هنگام محاسبه جریان نقدی یک ملک، با درآمد اجاره شروع می کنید.
برای این مثال، فرض کنید خانه‌ای که اجاره می‌دهید ۲۷۰۰ دلار در ماه درآمد اجاره‌ای دارد.
از آنجا، شما باید تمام هزینه‌هایی را که باید روی ملک بپردازید، محاسبه کنید، که شامل رهن، مالیات بر دارایی، پرداخت‌های بیمه، هزینه‌های نگهداری، هزینه‌های مدیریت ملک و خدمات آب و برق (در صورتی که توسط مالک پرداخت شده باشد) .
در این صورت خواهیم گفت که این هزینه ها در مجموع ۲۳۵۰ دلار بوده است.
این بدان معناست که در این حالت، ملک هر ماه ۳۵۰ دلار در جریان نقدینگی برای شما درآمد خواهد داشت.
جریان نقدی منفی چیست؟
گاهی اوقات، هزینه یک ملک بیشتر از درآمد اجاره است. این به عنوان جریان نقدی منفی شناخته می شود.
یک ملک گاهی اوقات می تواند به دلیل خالی بودن یا دیرکرد یا عدم پرداخت اجاره، جریان نقدی منفی داشته باشد. با این حال، برخی از املاک به سادگی به اندازه کافی اجاره بها نمی دهند.
نگهداری از این املاک هزینه دارد، اما اگر قدردانی و ارزش سهام به اندازه کافی قابل توجه باشد، ممکن است ارزش آن را داشته باشد.
بسیاری از املاک تورنتو دارای جریان نقدی منفی هستند
یکی از بزرگترین چیزهایی که هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در تورنتو و منطقه تورنتو بزرگ باید مراقب آن باشید، این واقعیت است که بسیاری از املاک در این منطقه جریان نقدی منفی ایجاد می کنند.
این برای سرمایه گذارانی که برای پوشش هزینه ها و منتظر افزایش ارزش ملک هستند مشکلی نیست، اما اگر به دنبال جریان نقدی هستید، باید مراقب این سرمایه گذاری ها باشید و یاد بگیرید که چگونه از آنها اجتناب کنید.
این ویژگی ها به دلایل مختلف جریان نقدی منفی ایجاد می کنند.
این موارد می تواند از افزایش نرخ بهره، نرخ تورم تاریخی و اختلاف بین افزایش ارزش ملک و تقاضاهای فعلی بازار اجاره متغیر باشد.
رابطه بین جریان نقدی و ریسک
با افزایش مقیاس سرمایه گذاری شما، پتانسیل شما برای ایجاد جریان نقدی نیز افزایش می یابد.
یک خانه تک خانواده پتانسیل یکسانی برای جریان نقدینگی مانند یک تریپلکس یا یک ساختمان آپارتمانی ندارد.
با این حال، با رشد سرمایه‌گذاری‌های شما، ریسکی که به‌عنوان سرمایه‌گذار می‌پذیرید نیز افزایش می‌یابد.
در حالی که درست است که سود بالقوه شما از سرمایه گذاری های بزرگتر در املاک و مستغلات بسیار بیشتر از سرمایه گذاری های کوچکتر است، هزینه های مرتبط با سرمایه گذاری نیز افزایش می یابد.
این شامل پرداخت‌های ماهانه وام مسکن بالاتر، هزینه‌های بیمه بالاتر و نیازهای شدیدتر مدیریت اموال است.
همین امر برای سرمایه گذاری های پرترافیک مانند املاک خرده فروشی، Airbnbs و اجاره های چند دانشجویی نیز صدق می کند.
با هر یک از این املاک، افزایش حجم دسترسی و استفاده افراد از ملک، خطر ساییدگی و پارگی ملک یا نیاز به نگهداری ناگهانی ملک را افزایش می دهد.
چگونه ریسک بر قدرت خرید شما به عنوان یک سرمایه گذار تأثیر می گذارد
وقتی برای وام مسکن درخواست می‌کنید، وام‌دهنده سطح ریسک پیش‌بینی‌شده مرتبط با تأمین بودجه برای خرید ملک را تعیین می‌کند.
این معمولاً با نگاه کردن به نسبت بدهی به درآمد تعیین می شود تا ارزیابی کنید که چه مقدار از درآمد شما صرف پرداخت هزینه های تکراری و بدهی های قبلی می شود و با تجزیه و تحلیل ملکی که می خواهید خریداری کنید و سودهای بالقوه ای که ملک می تواند ایجاد کند.
گاهی اوقات، حتی اگر در موقعیت مالی قوی هستید، وام دهندگان ممکن است به دلیل ریسک بالایی که با ملک همراه است، مایل به وام دادن در برخی سرمایه گذاری های املاک نباشند.
اجاره‌های دانشجویی می‌توانند بسیار سودآور باشند، اما به دلیل این تصور که احتمال آسیب رساندن به ملک یا نادیده گرفتن اجاره‌بها بیشتر می‌شود، بسیار بیشتر احتمال دارد که خسارت‌های ناگهانی اموال را متحمل شوند.
در همین راستا، وام دهندگان بسیار مایل به اعطای وام در برابر املاک کم خطر خواهند بود، زیرا آنها اطمینان بیشتری دارند که بازده مناسبی را در سرمایه گذاری خود مشاهده خواهند کرد.
ساختار سرمایه گذاری خود را برای مدیریت ریسک خود
به طور طبیعی، شما نمی خواهید به عنوان یک سرمایه گذار ریسک زیادی بپذیرید. در غیر این صورت، شما ریسک از دست دادن سرمایه گذاری های خود را که به سختی به دست آورده اید، خواهید داشت.
با این حال، راه حل این امر اجتناب از خواص پرخطر به طور کلی نیست . به هر حال، شما نمی خواهید از بازده بالایی که برخی از این سرمایه گذاری ها می توانند ایجاد کنند، اجتناب کنید.
خب، قرار است چه کار کنید؟
پاسخ این است که سبد سرمایه گذاری خود را به گونه ای ساختار دهید که تعادل سالمی بین املاک با ریسک بالا که مقادیر قابل توجهی جریان نقدی ایجاد می کنند (یا به میزان قابل توجهی افزایش می یابد) داشته باشید و دارایی های قابل اعتماد با سطوح ریسک پایین تر که می توانید برای حمایت از این سرمایه گذاری های دیگر استفاده کنید.
به این ترتیب اگر سرمایه گذاری پرریسک شما ماه سختی داشته باشد، املاک کم ریسک شما می توانند برای پوشش زیان ها با یکدیگر همکاری کنند.
همچنین ممکن است ایده خوبی باشد که دارایی های خود را در انواع مختلف املاک و سایر مناطق متنوع کنید تا از رکود بازار فردی که آسیب جدی به سبد سرمایه گذاری شما وارد نمی کند، جلوگیری کنید.
