برنامه ما این است که همیشه جریان نقدی مثبتی داشته باشیم که توسط اهدافمان تعیین می شود، و این جایی است که بسیاری از سرمایه گذاران جدید را از دست می دهند. آنها به اندازه کافی در مورد انواع سرمایه گذاری های موجود نمی دانند و فقط هر آنچه را که برای آنها به فروش می رسد، اغلب آپارتمان های قبل از ساخت، می خرند، زیرا آنها بالاترین کمیسیون را به نمایندگان می پردازند و سازندگان بودجه های بازاریابی هنگفتی دارند.

متأسفانه، آپارتمان‌ها و بسیاری از خانه‌های تک‌خانواره، جریان نقدی منفی چند صد دلاری دارند. اگر اجاره ها بالا برود و سود سهام وجود داشته باشد، برای برخی از سرمایه گذاران خوب است، اما این ریسک بسیار بیشتر از دوبلکسی است که هم از سوی خریداران و هم از سوی اجاره کنندگان تقاضا می شود.

اگر قصد دارید وارد دنیای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شوید، به یک برنامه نیاز دارید.

با چنین تنوع گسترده ای از ترفندها و استراتژی های موجود، تشخیص اینکه کدام روش سرمایه گذاری برای شما بهترین است می تواند دشوار باشد. در حالی که هیچ استراتژی یکسانی وجود ندارد، مطمئناً تعدادی از آنها نزدیک به هم هستند.

از این روش ها، یکی از روش هایی که اغلب در میان سرمایه گذاران بلندمدت املاک و مستغلات مورد توجه قرار می گیرد، روش BRRRR است.

این روش به دلیل چرخه ای که ایجاد می کند و توانایی آن در کمک به سرمایه گذاران جدید و قدیمی برای گسترش پرتفوی خود با سرعت بیشتری مورد تحسین قرار می گیرد. این زمان چرخش سریع استراتژی را جذاب تر می کند.

بنابراین، روش BRRRR سرمایه گذاری در املاک چیست؟ چگونه می تواند به شما در دستیابی به موفقیت بلندمدت به عنوان یک سرمایه گذار کمک کند؟

بیا یک نگاهی بیندازیم.

روش BRRRR چیست؟

BRRRR مخفف خرید، توانبخشی، اجاره، تامین مالی مجدد، تکرار . در اصل، تمرکز این استراتژی خرید املاکی است که به شما امکان می دهد به سرعت سهام خود را ایجاد کنید تا از آن سهام برای ادامه سرمایه گذاری در املاک بیشتر استفاده کنید.

زمانی که این روش به درستی دنبال شود، به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا بازده سرمایه‌گذاری خود را به حداکثر برسانند و در عین حال آن بازده را به منابع اضافی جریان نقد تبدیل کنند. البته، برای رسیدن به این نتیجه، ابتدا باید هر مرحله از فرآیند را درک کنید.

خرید کنید

همانطور که انتظار دارید، خرید ملک نقطه جهشی برای اکثریت قریب به اتفاق استراتژی های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. با این حال، مهم است که در حین استفاده از این روش، در نظر بگیرید که کدام ملک را خریداری می کنید.

روش BRRRR با یافتن و خرید خواصی که نیاز به به روز رسانی یا تعمیرات قابل توجه دارند شروع می شود. به این ترتیب، می توانید بیشترین بازده را از مرحله دو مشاهده کنید.

بسته به وضعیت ملکی که قصد خرید آن را دارید، ممکن است گرفتن وام مسکن سنتی دشوار شود. این به این دلیل است که اکثر وام دهندگان سنتی قبل از تامین مالی وام مسکن شما نیاز به ارزیابی دارند.

اگر خانه نیاز آشکار به تعمیر دارد، تعیین ارزش کلی ملک می تواند چالش برانگیز باشد.

اگر نمی توانید وام مسکن سنتی دریافت کنید، ممکن است همچنان بتوانید واجد شرایط وام جایگزین یا خصوصی باشید. در غیر این صورت، ممکن است بتوانید وام پولی دریافت کنید یا از خط اعتباری سهام خانه (HELOC) برای تامین مالی خرید خود استفاده کنید.

فقط مراقب باشید زیرا این گزینه ها با نرخ بهره بالاتر و ریسک احتمالی همراه هستند.

در نهایت، اغلب توصیه می شود که نباید بیش از ۷۰ درصد از ارزش پس از تعمیر (ARV) را ارائه دهید. به این ترتیب، می‌توانید اطمینان حاصل کنید که ارزشی که بعداً در خانه می‌سازید با تلاش‌های انجام شده برای ساخت آن از بین نمی‌رود.

توانبخشی

پس از خرید ملک، زمان شروع به کار است. بسته به نیاز ملک، قبل از اینکه بتوانید به مرحله بعدی بروید، باید هر گونه به روز رسانی یا تعمیرات مورد نیاز ملک را تکمیل کنید.

پس از تکمیل هر گونه تعمیرات آشکار لازم برای آماده سازی مستاجر خانه، وقت آن است که بر روی به روز رسانی ها تمرکز کنید تا ارزش کلی را افزایش دهید. این می تواند شامل رنگ تازه، وسایل روشنایی بهبودیافته، لوازم جدید و حیاطی تازه برای افزودن به جذابیت باشد.

سپس، هنگامی که تصمیم گرفتید چه کاری باید انجام شود، سعی کنید بودجه و جدول زمانی مشخصی را برای انجام کار تعیین کنید. به این ترتیب، هزینه‌های شما از ARV ملک فراتر نمی‌رود و بیشتر از آنچه که برای آن برنامه‌ریزی کرده‌اید، برای خالی بودن ملک صرف نمی‌کنید.

اجاره

پس از اتمام کار، زمان آن فرا رسیده است که مستاجری برای تصرف ملک پیدا کنید. در طول این مرحله، شما باید دو عامل کلیدی را در نظر بگیرید، تعیین قیمت اجاره و یافتن مستاجر مناسب.

اول، هنگام تعیین مبلغی که برای اجاره هر ماه هزینه خواهید کرد، باید دو چیز را در نظر بگیرید. قیمت منصفانه برای مستاجر شما چقدر خواهد بود و برای ایجاد یک جریان نقدی مثبت چقدر باید شارژ کنید؟

پس از همه، شما نمی خواهید که دارایی پول از دست بدهد.

هنگام تنظیم اجاره، با محاسبه پرداخت های وام مسکن ماهانه و سایر هزینه های مکرر شروع کنید، سپس آن را با قیمت های اجاره محلی مقایسه کنید و هدف خود را قیمت گذاری ملک خود به گونه ای کنید که هزینه های شما را پوشش دهد و در عین حال در مقایسه با سایر املاک معقول باقی بماند.

سپس نوبت به یافتن مستاجر می رسد.

اطمینان حاصل کنید که یک فرآیند غربالگری دقیق انجام می دهید تا مطمئن شوید که مستاجر شما اعتبار خوبی دارد، شغل ثابتی دارد و دائماً اجاره را به موقع پرداخت می کند. با این حال، هنگام انجام این کار، باید مطمئن شوید که فرآیند غربالگری شما مطابق با قوانین و مقررات محلی است.

تامین مالی مجدد

هنگامی که مقدار معقولی از حقوق صاحبان سهام در ملک ایجاد کردید، زمان آن فرا رسیده است که به مرحله تامین مالی مجدد از روش بروید. به طور دقیق تر، کاری که باید انجام دهید، بازپرداخت نقدی نامیده می شود. به این ترتیب، می توانید از آن وجوه برای ادامه سرمایه گذاری استفاده کنید.

شرایط واجد شرایط بودن برای بازپرداخت نقدی بین وام دهندگان متفاوت است. با این حال، برای اکثر وام دهندگان، آنها از شما می خواهند که امتیاز اعتباری سالم و نسبت بدهی به درآمد پایین را در کنار سرمایه ای که در ملک ساخته اید، حفظ کنید.

برخی از وام دهندگان نیز ممکن است از شما بخواهند که مالکیت ملک را برای حداقل مدت زمانی قبل از اینکه به شما اجازه دهند که مجدداً سرمایه گذاری کنید.

بازپرداخت مالی همچنین مستلزم دریافت یک ارزیابی جدید برای تأیید ارزش جدید ملک است که باید برای آن هزینه پرداخت کنید. بنابراین مطمئن شوید که برای پوشش هزینه ارزیابی و سایر هزینه های قانونی یا بسته شدن، پول کافی پس انداز کرده اید.